Archive for '不動産売却のコツ'

不動産リテラシーを高めるお手伝い

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不動産売却サイトを日々運営して感じるのは、一般個人の不動産に関するリテラシーの低さが気になります。(リテラシーとは情報を見極め、使いこなすチカラのことです) 確かに、不動産を売買するなんてイベントは長い人生のうちに何度もある話じゃないし、学校でも習うこと無いし、知らないことがあっても仕方ないと言ってしまえばそれまでなんですけど。。。。それにしても、不動産取引の現場のプロの不動産会社と一般個人の不動産所有者の間の「情報格差」はかなり大きいです。
その情報格差を埋める為に不動産仲介という業が成立していると思うのですが、一般個人の大半は不動産会社に関しても知らないことが多く、営業店舗の敷居は高く、気軽には相談にでかけられないのです。売却の意思決定のギリギリまで訪問しないことが多いですね。換言すると、瀬戸際にならないと行かないという一般個人が行動パターンが問題なんですけどね。
一方で、不動産会社側の言い分を聞いてみると、専任媒介契約し取引成約までいかないと全く金(手数料が入る)にならない、他決(他社と契約され、そちらで売却が決まると)ボランティア作業になるからというビジネスモデル(本音)もあり、熟して落ちそうな果実(意思決定をしており駆け込み寺的に訪ずれたお客)狙いになりがちなんです。バブルが崩壊するまでは、駅前に店を構え、チラシ撒いていれば熟れた果実を食べれた経験(バブル)があるだけに、それでよしだったのかもしれません。また、バブル崩壊後に入った社員は頑張っても報われない世代で、やはり熟れた果実待ちになるのかもしれません。まあ、色んな捉え方があると思いますが、結論的には、「客の目線」とはかなりかけ離れたところで仕事をしている部分はあるんじゃないかと思います。勿論、例外もあると思います。地域密着でその街のコミュニティにとけ込んで気軽に近所の人が出入りしている不動産会社もあると思いますが、少数です。
自分も2度ほど父の不動産を売却しましたが、不動産会社の営業は常に「瀬戸際営業」でした。店に入るとまず、個人情報をシートに記入させられ、尋問(事情を根掘り葉掘り聞く)からはじまりました。これは会社が違っても大抵同じようです。それでも、一般個人は不動産会社にお願いしないと不動産取引ができないのが現実なんです。なぜなら、一般個人だから(ほとんどが初めての売却)、不動産関連の法務から税務、市場動向や不動産取引実務など広域かつ専門的な知識もないし、現場の情報もよく知らないし、取引には免許(宅建)が必要だし。だから不動産会社に全面的に頼るしかないというのが一般的な状況なんです。
インターネットが生活に浸透しネットから多くの情報や知識も入手できるようになりました。実際に不動産会社の店舗の敷居をまたぐ前に、大体の売出価格や路線価や公示地価もネットで簡単にみれるし、不動産取引の流れや注意点も情報収集できます。また、不動産会社の経営状況や営業状況を自宅のパソコンから覗けるようになってきましたから、不動産会社サイドも従来のビジネススタイルでは通用しなくなる危機感は持ち始めてきました。
不動産会社も熟れた果実かどうか選ぶという以前に、一般のお客様に選ばれなくなりつつあるということです。例えば、当社が運営している一括査定サイトを経由すれば、これまでとはポジションが逆転し、一般個人が不動産会社を選ぶという流れになります。
一斉に複数の会社に無料査定を依頼し、競争原理の働いた状況ができ、その査定プロセスの中で複数会社の提案を一般個人のお客さんが比較して選ぶという流れです。
(まだまだ、一般には浸透していないのが現実ですが、、^_^;。。)
不動産会社との情報格差をネット経由で埋めていくというのは今後もどんどん浸透していくと思います。情報格差を埋まっていくのは、ある意味、時間との戦いだと思います。
ただ、一般個人の方も情報を収集して自分の脳で肌で感じて、吟味する意識を高めないといけないのも事実です。本業にも関わらず勉強不足な営業マンくらいはあっさりと見極めれるチカラくらいは準備してから、取引を開始してもらいたいとも思います。
不動産のサイトを運営していると、サイト利用のお客様から「不動産を売却したいんだけど、不動産会社はどれがいい?大きいの?小さいの?」とか質問されることもあるのですが、「大小の問題はさておき、不動産会社に自分の耳や目で聞くことだと思います。」と回答しています。
判断材料は、自分で、時間をかけて、自分が納得するまで情報収集するというプロセスがとても重要なのです。自分の大切な不動産を取引するのだから。。。

出典:不動産売却リテラシー特集サイト

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謹賀新年 2012年 年頭所感

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新年、明けましておめでとうございます。
東日本は元旦から震度4の地震で結構、インパクト強いスタートです。
さて、昨年、ムバラク、カダフィー、ビンラディン、金正日など世界の膿の部分がかなり出た感じで、国際的情勢の安定化に向かうことを切に思います。一方で、欧州危機がまだまだ余談を許さないというか、ギリシャに続いてイタリアの金利状況さらに2月には大型の債券償還がちとやばくなってきましたね。サブプライム→リーマンショックの再来にならなければよいのですが。さらに、日本国内でもTPP,消費税増税、財政改革など複雑な利害調整が必要なテーマが目白押しですが、今の民主党(政府)への不信感やリーダーシップの欠如では、暗闇の中から灯りはまだ見えない状況であると言わざるを得ないですね。
このような状況を打破して『灯り』を見つけるには、他人にまかせて不満を叫ぶだけよりは、自らの責任で(自立的に)動いて灯りを探せば、必ず出口は見えてくると思います。
当社もお陰さまで四月には12期目を迎えます。今年のメインテーマは、「情報の質」のデザインにフォーカスして、強みを鍛え、より効果的にポテンシャルターゲットへリーチしてく戦略で「昇竜」な一年を築いていくのが本年の経営目標としております。
当社は広告代理店でもなければ、WEBの受託開発会社でもありません。知恵を絞り、技術を駆使して、ベストプラクティな情報サービスを企画開発し提供して行くことで、既存の競合とは一線を画した形での事業開発を進めて行く予定です。
本年もよろしくお願い申し上げます。
平成24年元旦

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土地の売却で失敗しない

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土地を売却する際に気になるのが価格。誰がその価格を決めるのでしょうか?
最終的には、売主が決めた価格に買主が合意して取引成立となるのです。

不動産会社が提供する不動産査定額は、あくまでも「参考価格」と考えるべき

最終的な取引価格は、売主や買主の事情や様々な価格条件が合い重なって決まるものです。例えば、次の住まいを購入資金の払い込みとして、どうしてもこの期限までに現金が必要でそれまであと1ヶ月しか無いとか、買主が隣接地の所有者でその土地を得ることで自分の所有している土地の価値が上がる場合など理由でどうしても買いたいとか。

出来限り高く売りたいと願うのは売主の自然の摂理ですが、買主は逆に納得価格(お得!)と思われる価格で買いたいと思っており、買主、売主が折り合い点を見つけ取引が成立します。
 
不動産会社の仕事は、スムーズに不動産売買を成立させるために客観的に「査定」(適正価格を調査・算出)し、購入希望者(買主)を見つけ、公正に売買契約の成立を仲介することです。

そういう意味では、客観的な算出根拠をしっかりとした不動産査定を提示できる不動産会社を選ぶことは、売主にとってとても重要なポイントです。
チカラのない不動産会社は、簡易査定の時点で適正な価格(相場)より高めの金額で査定書を提示することが少なくありません。とにかく契約を取る(お客を囲い込んで)のが勝負と考えているのです。こういう不動産会社と専任契約してしまうと、契約後「市場が低迷し相場が下がってきたから、もう少し下げないと・・・」と始まり、広告活動もろくせず、たまたま見つけた買主に「破格な買い物できるから」と持ちかけ、売主には「この顧客を逃すと次はないから、少し安くして・・・」とプレッシャーを与えて、当初の査定金額より10%も20%も安くなって売ることになったという例も少なくありません。

欲に負けた売主になってはいかん!
納得できない価額で不動産の売買をしてしまうと高額な取引であるがゆえに後悔も大きくなります。

不動産会社から得る査定額は、より精密で客観的な算出根拠(分析内容とデータ)が重要です。
そう言う意味では、公的な土地の価格指標として、「路線価」「固定資産税評価額」「“>公示地価」「地価基準」というものがあり、少なくともこれらの数字(最新の値、過去の推移)はしっかりと押さえておくのは不動産会社と話をする際に有効です。
土地の売買の実勢価格は、需要と供給のバランスにより価格が決定するという市場の原則で変動していきます。景気や都市開発等の影響なども無視出来ません。上記の公的な価格指標は、実勢価格の推移に影響されて(株価や為替のような激しさはありませんが)「追従的」に上下動します。ポイントは公的な指標は実際の市場で取引された価格の後から決まっていくものというのが基本です。これから売却する物件の価格を算定する目的ではあまり意味がないもので、あくまでも税金の計算や相続の計算をするためのものです。
実際の価格はやはり最近の成約した取引事例をベースに決まっていきます。日本では成約価格はあまり公開されていない為に「売れる金額」を詳細に予測することは難しいものです。
ただ、レインズなど公的機関により提供されるデータを元に直近の成約価格の推移を観ることで、今後、上昇の兆しがあるかどうか等は予想できる部分はあるかと思います。不動産価格.netでは、定期的(1〜2ヶ月おき)に実際の成約価格の推移を分析し、(「特集 不動産売却で失敗しない」で執筆・掲載しています。大きな流れ(価格推移)はそちらでご理解いただけると思います。より具体的な市区町村別の推移は、それぞれ東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズの詳細データをご参照頂ければと思います。

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首都圏のマンション流通価格

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首都圏で不動産のご売却を考えていらっしゃる方は必見の情報です。
下記のグラフは、首都圏、1都3県における中古マンションの取引価格推移です。
マンション流通価格

(財)日本総合研究所 (政府系シンクタンク)が毎月リリースしているもので、1995年平均値を100として、マンション売却時の流通価格の指標となっています。
バブル崩壊後、2003年まで下がり続け、2004年頃から2008年にかけて ミニバブルぽく、回復し、サブプライム、リーマンショックの影響で少し下げ、 この1年でかなり回復してきています。 今月(2010年11月度)のデータで91.7ですが、この10年間で最高に近い流通価格となっています。
まさに失われた10年間を象徴するような推移になっていますね。
実際の物件によって、その品質や条件によって価格は様々かと思いますが、 リーマンショック後、不動産市場の落ち込みが激しかっただけに買い控えていた方も値ごろ感、住宅支援施策(税制面も含めて)もあり、マンションの売却には好機と考えていいかもしれませんね。
不動産売却をご検討中の方は、このタイミングで、複数の不動産会社に査定を頼んでみて、各社の査定表(提案)をよく比較検討した上で売却依頼してみるといいですね。 
当社が運営している不動産価格.netを使って査定を依頼していただくと、国内トップランクの不動産会社25社からご希望の不動産会社に直接、一括で不動産査定がご依頼できます。 当サイトのご利用、どの不動産会社の査定も完全無料です。 不動産価格.netは加盟25社と直接契約をしており、システム的にも直結で、ご依頼は直接各社にリアルタイムで届きますので、秘密保持面、サポート面でも万全です。 ご不安な点がございましたら、お気軽にご相談ください。 
不動産売却査定はこちら  >>
■ご質問、お問合せはこちら

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不動産売却と不動産会社選びの要諦

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1.不動産売却の第一歩は簡易査定から
一般的にマンション、土地、建物など不動産を売却する場合、その不動産物件の概算の売却価格を机上計算で査定してもらうこと(簡易査定)を不動産会社に依頼することから始まります。依頼を受けた不動産会社は、公示地価路線価、近隣の不動産売却事例データ等を参考にご所有の不動産の概算価格を無料で提示します。
  <要諦1>
 
  簡易査定が不動産会社との接点の始まりとなるわけですが
  この時点では大切なことは「冷静さ」がとても重要です。
  不動産会社はひっかかった魚を釣り上げようと(専任で仲介
  の契約:専任媒介契約を結ぼうと)懸命に営業アプローチを
  をかけてきます。
  少なくても、3社、4社には同時かつ均等に簡易査定を
  依頼しておくこと(依頼していると知らせておくこと)が
  失敗しないポイントとなります。
  査定額にウエイトを置きすぎることが無いようにすべきです。
  
  検討に時間を十分取ることも重要な点です。不動産営業マン
  の継続的な誠意や手の内も冷静に比較検討していくことで
  失敗しない不動産会社選びの近道です。急がば回れですね。
  
  従来は、自分の足で候補不動産会社の店舗を訪問して事情を
  説明して、、、というアプローチでしたが、今はネット経由
  で、一日で不動産査定の依頼を出すことも可能なのでそちら
  を上手に使っていくことをお勧めします。
  
2.不動産会社を決める前に本査定依頼(訪問査定
実際の売却価格は、その不動産の条件や状態(痛み、汚れ具合、物件立地状況、性能状況、管理体制、権利条件など)によって決定するので、不動産会社と仲介の契約(媒介契約)する前には、詳細な調査(訪問査定)が必要となります。不動産会社による訪問査定も簡易査定同様、無料です。
  <要諦2>
  さて売却の意思も固まってきたら具体的な売出し価格を決定
  することが、あなた(売主)がすべき最重要項目です。
  この段階で不動産会社選びも最終段階になると考えたいです。
  1社限定(専任媒介)で販売活動を依頼するか、複数社(一般
  媒介)にするかを決定しなければなりません。
  国内の不動産仲介業界の現状では、専任媒介を結ぶことが主流
  となっています。一般だと販売のための広告費、労力があまり
  かけれないというのが不動産会社の本音です。さらに不動産会社
  は、売主に販売活動を報告する義務もありません。
  
  ポイントは本査定を依頼した時点で、その会社の売却戦略提案
  を依頼して、その実現性をしっかりチェックすることが肝心です。
  
  不動産会社の算出する査定額はあくまでも誤差のある概算価格です。
  最終取引価格(市場価格)に限りなく近いものを提示してほしい
  ものです、が、相場よりかなり高額な査定額を提示する営業マンも
  少なくありません。要注意です。
  売主様の関心を引きつけ(嫌な表現になりますが、欲につけこみ)
  自社で専任仲介契約を取るための査定額(高額査定)を提示して
  しまうのです。契約後、何か月かして売れない辻褄を合わせをして
  販売価格を下げればよいと考える営業マンも少なくないのです。
不動産を売却するには、売主自身に最適な不動産会社を見極める目が要求されます。それも短い期間で不動産の素人が不動産のプロを選ぶ必要があります。仕事熱心な営業マンに越したことはないですが、会社や自分の成績に熱心なだけでは困ります。そういう意味では、不動産を売却するというのは簡単なことではないですね。自分で最終的に納得でき、後悔しないようにするためにはできる限り客観的な判断材料を集めて、色々な人の意見や考えも聞きつつ選ぶことだと思います。もし、何かご不明な点等ございましたら、お気軽にお問合せください。
https://www.fudousankakaku.net/contact_kojin.html

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