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土地の売却で失敗しない

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土地を売却する際に気になるのが価格。誰がその価格を決めるのでしょうか?
最終的には、売主が決めた価格に買主が合意して取引成立となるのです。

不動産会社が提供する不動産査定額は、あくまでも「参考価格」と考えるべき

最終的な取引価格は、売主や買主の事情や様々な価格条件が合い重なって決まるものです。例えば、次の住まいを購入資金の払い込みとして、どうしてもこの期限までに現金が必要でそれまであと1ヶ月しか無いとか、買主が隣接地の所有者でその土地を得ることで自分の所有している土地の価値が上がる場合など理由でどうしても買いたいとか。

出来限り高く売りたいと願うのは売主の自然の摂理ですが、買主は逆に納得価格(お得!)と思われる価格で買いたいと思っており、買主、売主が折り合い点を見つけ取引が成立します。
 
不動産会社の仕事は、スムーズに不動産売買を成立させるために客観的に「査定」(適正価格を調査・算出)し、購入希望者(買主)を見つけ、公正に売買契約の成立を仲介することです。

そういう意味では、客観的な算出根拠をしっかりとした不動産査定を提示できる不動産会社を選ぶことは、売主にとってとても重要なポイントです。
チカラのない不動産会社は、簡易査定の時点で適正な価格(相場)より高めの金額で査定書を提示することが少なくありません。とにかく契約を取る(お客を囲い込んで)のが勝負と考えているのです。こういう不動産会社と専任契約してしまうと、契約後「市場が低迷し相場が下がってきたから、もう少し下げないと・・・」と始まり、広告活動もろくせず、たまたま見つけた買主に「破格な買い物できるから」と持ちかけ、売主には「この顧客を逃すと次はないから、少し安くして・・・」とプレッシャーを与えて、当初の査定金額より10%も20%も安くなって売ることになったという例も少なくありません。

欲に負けた売主になってはいかん!
納得できない価額で不動産の売買をしてしまうと高額な取引であるがゆえに後悔も大きくなります。

不動産会社から得る査定額は、より精密で客観的な算出根拠(分析内容とデータ)が重要です。
そう言う意味では、公的な土地の価格指標として、「路線価」「固定資産税評価額」「“>公示地価」「地価基準」というものがあり、少なくともこれらの数字(最新の値、過去の推移)はしっかりと押さえておくのは不動産会社と話をする際に有効です。
土地の売買の実勢価格は、需要と供給のバランスにより価格が決定するという市場の原則で変動していきます。景気や都市開発等の影響なども無視出来ません。上記の公的な価格指標は、実勢価格の推移に影響されて(株価や為替のような激しさはありませんが)「追従的」に上下動します。ポイントは公的な指標は実際の市場で取引された価格の後から決まっていくものというのが基本です。これから売却する物件の価格を算定する目的ではあまり意味がないもので、あくまでも税金の計算や相続の計算をするためのものです。
実際の価格はやはり最近の成約した取引事例をベースに決まっていきます。日本では成約価格はあまり公開されていない為に「売れる金額」を詳細に予測することは難しいものです。
ただ、レインズなど公的機関により提供されるデータを元に直近の成約価格の推移を観ることで、今後、上昇の兆しがあるかどうか等は予想できる部分はあるかと思います。不動産価格.netでは、定期的(1〜2ヶ月おき)に実際の成約価格の推移を分析し、(「特集 不動産売却で失敗しない」で執筆・掲載しています。大きな流れ(価格推移)はそちらでご理解いただけると思います。より具体的な市区町村別の推移は、それぞれ東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズの詳細データをご参照頂ければと思います。

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首都圏のマンション流通価格

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首都圏で不動産のご売却を考えていらっしゃる方は必見の情報です。
下記のグラフは、首都圏、1都3県における中古マンションの取引価格推移です。
マンション流通価格

(財)日本総合研究所 (政府系シンクタンク)が毎月リリースしているもので、1995年平均値を100として、マンション売却時の流通価格の指標となっています。
バブル崩壊後、2003年まで下がり続け、2004年頃から2008年にかけて ミニバブルぽく、回復し、サブプライム、リーマンショックの影響で少し下げ、 この1年でかなり回復してきています。 今月(2010年11月度)のデータで91.7ですが、この10年間で最高に近い流通価格となっています。
まさに失われた10年間を象徴するような推移になっていますね。
実際の物件によって、その品質や条件によって価格は様々かと思いますが、 リーマンショック後、不動産市場の落ち込みが激しかっただけに買い控えていた方も値ごろ感、住宅支援施策(税制面も含めて)もあり、マンションの売却には好機と考えていいかもしれませんね。
不動産売却をご検討中の方は、このタイミングで、複数の不動産会社に査定を頼んでみて、各社の査定表(提案)をよく比較検討した上で売却依頼してみるといいですね。 
当社が運営している不動産価格.netを使って査定を依頼していただくと、国内トップランクの不動産会社25社からご希望の不動産会社に直接、一括で不動産査定がご依頼できます。 当サイトのご利用、どの不動産会社の査定も完全無料です。 不動産価格.netは加盟25社と直接契約をしており、システム的にも直結で、ご依頼は直接各社にリアルタイムで届きますので、秘密保持面、サポート面でも万全です。 ご不安な点がございましたら、お気軽にご相談ください。 
不動産売却査定はこちら  >>
■ご質問、お問合せはこちら

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不動産売却と不動産会社選びの要諦

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1.不動産売却の第一歩は簡易査定から
一般的にマンション、土地、建物など不動産を売却する場合、その不動産物件の概算の売却価格を机上計算で査定してもらうこと(簡易査定)を不動産会社に依頼することから始まります。依頼を受けた不動産会社は、公示地価路線価、近隣の不動産売却事例データ等を参考にご所有の不動産の概算価格を無料で提示します。
  <要諦1>
 
  簡易査定が不動産会社との接点の始まりとなるわけですが
  この時点では大切なことは「冷静さ」がとても重要です。
  不動産会社はひっかかった魚を釣り上げようと(専任で仲介
  の契約:専任媒介契約を結ぼうと)懸命に営業アプローチを
  をかけてきます。
  少なくても、3社、4社には同時かつ均等に簡易査定を
  依頼しておくこと(依頼していると知らせておくこと)が
  失敗しないポイントとなります。
  査定額にウエイトを置きすぎることが無いようにすべきです。
  
  検討に時間を十分取ることも重要な点です。不動産営業マン
  の継続的な誠意や手の内も冷静に比較検討していくことで
  失敗しない不動産会社選びの近道です。急がば回れですね。
  
  従来は、自分の足で候補不動産会社の店舗を訪問して事情を
  説明して、、、というアプローチでしたが、今はネット経由
  で、一日で不動産査定の依頼を出すことも可能なのでそちら
  を上手に使っていくことをお勧めします。
  
2.不動産会社を決める前に本査定依頼(訪問査定
実際の売却価格は、その不動産の条件や状態(痛み、汚れ具合、物件立地状況、性能状況、管理体制、権利条件など)によって決定するので、不動産会社と仲介の契約(媒介契約)する前には、詳細な調査(訪問査定)が必要となります。不動産会社による訪問査定も簡易査定同様、無料です。
  <要諦2>
  さて売却の意思も固まってきたら具体的な売出し価格を決定
  することが、あなた(売主)がすべき最重要項目です。
  この段階で不動産会社選びも最終段階になると考えたいです。
  1社限定(専任媒介)で販売活動を依頼するか、複数社(一般
  媒介)にするかを決定しなければなりません。
  国内の不動産仲介業界の現状では、専任媒介を結ぶことが主流
  となっています。一般だと販売のための広告費、労力があまり
  かけれないというのが不動産会社の本音です。さらに不動産会社
  は、売主に販売活動を報告する義務もありません。
  
  ポイントは本査定を依頼した時点で、その会社の売却戦略提案
  を依頼して、その実現性をしっかりチェックすることが肝心です。
  
  不動産会社の算出する査定額はあくまでも誤差のある概算価格です。
  最終取引価格(市場価格)に限りなく近いものを提示してほしい
  ものです、が、相場よりかなり高額な査定額を提示する営業マンも
  少なくありません。要注意です。
  売主様の関心を引きつけ(嫌な表現になりますが、欲につけこみ)
  自社で専任仲介契約を取るための査定額(高額査定)を提示して
  しまうのです。契約後、何か月かして売れない辻褄を合わせをして
  販売価格を下げればよいと考える営業マンも少なくないのです。
不動産を売却するには、売主自身に最適な不動産会社を見極める目が要求されます。それも短い期間で不動産の素人が不動産のプロを選ぶ必要があります。仕事熱心な営業マンに越したことはないですが、会社や自分の成績に熱心なだけでは困ります。そういう意味では、不動産を売却するというのは簡単なことではないですね。自分で最終的に納得でき、後悔しないようにするためにはできる限り客観的な判断材料を集めて、色々な人の意見や考えも聞きつつ選ぶことだと思います。もし、何かご不明な点等ございましたら、お気軽にお問合せください。
https://www.fudousankakaku.net/contact_kojin.html

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不動産売却一括査定サイトの本質を考える

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今日は、不動産売却のための一括査定サイトの本質について考えてみたいと思います。

結果は不動産会社の選び方で決まる

不動産を売る人にとって、少しでも高く売却したいという心理が働くのは当然です。 しかし、不動産取引の知識も経験もほとんどない一般個人が自力で売却できるものではありません。ということで不動産取引のプロである不動産会社に売買の仲介を依頼するわけなのですが、その際にどの不動産会社に依頼するかで結果が大きく変わってきます。

[ 私の失敗談  ] なかなか売れず2度も値下げを、、

筆者の経験談ですが、父の他界に伴い不動産を相続し、2物件ほど売却しました。その時は、一括査定サイトも知らず、結果として、知り合いに紹介してもらった不動産会社に依頼しました。 しかし、なかなか売れず、買主が見つかるまでに5ヶ月ほどかかりました。売出価格も2度も下げて、結果的に当初の査定額から15%(2百万円以上)値下げして売ることとになりました。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には「この価格でも十分、売れる」と言われ、専任の媒介契約を結びました。でも、結果は15%以上下げるという結果です。「もっと他の大手の不動産会社に頼んでいたら高く売れたんじゃないかな?」とか、「なんか納得いかない結果だったなぁ」とか、後悔したことを未だに覚えています。

私は東京在住で、物件は関西だったので、簡単な査定書と売却プランのようなものを提案してもらっただけで安易に1社に決めたのが失敗の原因だったかと反省しても後の祭りですね。父親が人生かけて手に入れた物件なのに、とか考えると亡くなった父に申し訳ないという気持ちは一生消えないですね。

<鉄則1> 複数の不動産会社を比較して頼りになる会社を選ぶ

不動産の売却は、専門的な知識や経験のあるプロ(不動産会社)に頼らざるをえないものだと思います。だからこそ、不動産会社を決めるには、最低でも3社、できれば数社を選び、不動産査定を依頼してみて、客観的な目でその査定額と算出根拠、売却のプランなどを比較して自分にもっとも適したものを選びたいものです。自分自身が納得して不動産会社を選ぶことが肝要です。紹介や知り合いに不動産会社があり、、、という場合でも比較することをお勧めします。

不動産会社の比較に、一括査定サービスは合理的なツール

不動産の一括査定サービスは、比較できる不動産会社を探すには、とても合理的なツール(方法)だと思います。

不動産会社とは適当な距離を保ちつつ、自分(売主)主導で色々と情報収集できます。依頼を受ける側の不動産会社も査定を同時依頼されていることが分かっているので競争に勝たないと!と思いがあるので、各社ともに積極的に工夫して提案してもらえます。

<鉄則2> 上手に一括査定サービスの利用して

一括査定の最大のメリットは、わざわざ不動産会社に出向くことなく、自宅からネットで不動産会社を選んで、まとめて査定依頼を出せることですね。

実際に不動産会社に直接訪問して査定を依頼するには想像以上に労力がかかり、1、2社訪問して話を聞くだけで結構疲れます。なぜなら、まだ、売却検討はじめたばかりで最終的な意思決定できるほど決まってない、市場価格もよくわからない、専門的な用語もわからないなど、売却も初心者で知識や判断材料も不十分な自分が、専門知識や様々な不動産取引をみているプロの営業マンと話し、契約を迫られるわけですから、疲れるのは当然です。

まず簡易査定で査定内容を比較、注意するのは算出根拠

不動産はその立地条件、物件状態、使用状況等、個々に異なり、全く同じ条件で売れるというものではありません。「高く売却したい」、高いの基準(定義)も売主様によってまちまちだったりもします。自分が買った値よりとか、近隣の類似物件と同等かそれ以上で売りたいとか、かなり曖昧なケースが多いですね。

まず、「簡易査定を依頼する」ところからですね。

簡易査定段階でのポイントは「査定額の高低じゃなく、査定根拠やその客観性」です。さらにいうと「担当する営業マンの能力と人間性」を比較し、自分が納得出来る説明ができる担当者かどうか見極めたいですね。

不動産会社が行う簡易査定は、過去の類似物件の事例や路線価や基準地価など不動産データをもとに売れるであろう「概算金額」を提示します。この金額で売れるという保証はありません。あくまでも売却の判断基準となる情報提供とともに、「販売活動のお手伝いを」を専任で契約したいという視点で提示しているものです。

不動産の査定はその算出根拠(正確さ)がもっとも重要です。 まず、成約できそうな想定価格(現実的な額)の提示と、それを基準に売れる価格の上限額と下限額の3点セットを提示してもらうのが基本と考えてください。数社の査定価格を比較してみるとなんとなく売れそうな価格がわかってくると思います。

自分のペースで冷静に判断する有効な手段

一括査定は、不動産会社の査定や売却プランを冷静に自分のペースで、客観的かつ相対的に比較して、売却の判断をするためには非常に有効な手段だと思います。

市場で売り出し価格を決めるのは、売主さんのご本人です。 それだけに、複数の不動産会社の情報(実績、担当営業マンの能力、提案内容、査定額の算出根拠)をしっかりと比較分析して、納得のいく、契約する不動産会社を選ぶようにしたいものです。

さらに一括査定を利用することで、不動産会社側も競合各社も同時に提案していることも承知であり、選んでもらえるように競争心理も働き、売主にとってより魅力的な提案をしてくるという作用も期待できます。

一括査定サービスも玉石混淆

ここ3年くらいで一括査定サービスも新規参入が急増しました。一人の売主様の査定依頼情報を複数の不動産会社に転送するというシンプルな仕組みだけに参入障壁は低いと考えて一括サービスを開始する企業が増えています。

一括査定サービスで重要なことは経験や不動産取引能力レベルが高い不動産会社を売主様に紹介することなのですが、新規参入の一括査定サービスの多くは、事前に査定担当する不動産会社を選ぶことなくサイトに掲載し、単純に自社の売上のために査定情報を転送するだけ運営の一括査定も多く出てきています。酷いケースでは過去に業法に違反した企業や、実店舗もない不動産会社や個人情報管理(プライバシーポリシー)もない会社なども関係なく掲載している場合もあります。

大手の一括査定サービスでも、長年の実績と高い信頼性のある大手不動産会社と名前も聞いたことがない(実績も少なく不動産取引の交渉実務能力も低い)不動産会社を同列で掲載しているサービスが増えています。気がつかず、レベルの低い不動産会社に査定を依頼することないように留意してください。

一般個人の売主様に責任をもってお勧めできる不動産会社を厳選した上で掲載しサービス提供している一括査定サービスを選ぶことも重要です。一括査定サービスで査定を出される前にしっかり情報をチェックしてください。そもそも個人情報を入れないと査定担当する不動産会社を表示しない仕組みを作ってる段階で売主の目線ではないと思うのは筆者だけではないと思いますが。

当社の一括査定サービス(不動産価格.net)は開設して9年目になります。国内仲介最大手の三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブルをはじめ、信頼性を重視する信託系不動産会社の最大手の三菱UFJ不動産販売、みずほ不動産販売など、財閥系の大手が加盟しております。事前審査にて当社基準を満たす企業のみを厳選しているので掲載企業数は限られております。売主様からも、不動産会社からも高い反響をいただいております。昨年度は年間15000件を超える査定依頼がありました。一人でも多くのお客様が、安心して利用でき、後悔のない不動産売却できることを応援していきたいと思って日々運用しております。

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